Por qué los gastos importan tanto en subastas
Cuando compras un inmueble en subasta judicial, el precio de adjudicación es solo una parte del coste total. Los gastos adicionales pueden sumar entre el 8% y el 14% del precio, dependiendo fundamentalmente de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.
El gasto más importante es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que varía enormemente de una comunidad a otra. La diferencia puede ser de miles de euros, así que conocer la fiscalidad de cada CCAA es esencial antes de pujar.
ITP por comunidad autónoma (actualizado 2026)
| Comunidad Autónoma | ITP general | ITP jóvenes | Notas |
|---|---|---|---|
| País Vasco | 4% | 4% | El más bajo de España |
| Canarias | 6,5% | 5% | Aplica IGIC en vez de IVA |
| Madrid | 6% | 6% | Sin bonificaciones por edad |
| Navarra | 6% | 5% | Reducido para vivienda habitual |
| La Rioja | 7% | 5% | Reducción para menores de 36 |
| Aragón | 8% | 6% | Tipos intermedios |
| Castilla y León | 8% | 6% | Reducido para menores de 36 |
| Asturias | 8% | 3-4% | Muy reducido para jóvenes |
| Cantabria | 9% | 5% | Bonificación vivienda habitual |
| Andalucía | 7% | 3,5% | Reformado en 2022, bajó del 8% |
| Extremadura | 8% | 6% | Reducción zona rural |
| Castilla-La Mancha | 9% | 6% | Sin bonificación especial |
| Murcia | 8% | 3% | Muy reducido para jóvenes |
| Comunidad Valenciana | 10% | 8% | El más alto junto a Cataluña |
| Cataluña | 10% | 5% | Reducido para menores de 32 |
| Galicia | 9% | 6% | Reducción primera vivienda |
| Illes Balears | 8% | 5% | Escala progresiva según precio |
Los tipos pueden variar según el precio del inmueble, la edad del comprador y si es vivienda habitual. Consulta siempre la normativa vigente de cada CCAA.
Ejemplo práctico: piso adjudicado por 80.000€
Veamos cuánto pagarías en total en diferentes comunidades:
En País Vasco (ITP 4%)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Adjudicación | 80.000€ |
| ITP (4%) | 3.200€ |
| Notaría | 450€ |
| Registro | 300€ |
| Gestoría | 400€ |
| Total | 84.350€ |
En Madrid (ITP 6%)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Adjudicación | 80.000€ |
| ITP (6%) | 4.800€ |
| Notaría | 450€ |
| Registro | 300€ |
| Gestoría | 400€ |
| Total | 85.950€ |
En Cataluña (ITP 10%)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Adjudicación | 80.000€ |
| ITP (10%) | 8.000€ |
| Notaría | 450€ |
| Registro | 300€ |
| Gestoría | 400€ |
| Total | 89.150€ |
Diferencia entre País Vasco y Cataluña: 4.800€ solo en impuestos. En inmuebles más caros, la diferencia es proporcionalmente mayor.
Otros gastos a considerar
Deudas de comunidad de propietarios
El comprador en subasta asume las deudas pendientes con la comunidad de los últimos 4 años (según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal). Pueden suponer desde unos cientos de euros hasta varios miles.
IBI pendiente
El Ayuntamiento puede reclamar el IBI del año en curso y el anterior. Verifica antes de pujar.
Plusvalía municipal
Aunque la plusvalía la paga legalmente el vendedor, en subastas puede ser difícil cobrarla al anterior propietario. En la práctica, muchos compradores acaban asumiéndola.
Reforma
Muchos inmuebles en subasta necesitan reforma. Presupuesta al menos:
- Reforma básica (pintura, suelos): 100-200€/m²
- Reforma media (baño, cocina, instalaciones): 300-500€/m²
- Reforma integral: 500-800€/m²
Calcula tus gastos exactos
Usa nuestra calculadora de gastos de compra de vivienda para obtener un desglose personalizado según:
- Tu comunidad autónoma
- El precio de compra
- Tu edad (posibles reducciones de ITP)
- Si es vivienda habitual o inversión
También puedes consultar las guías por comunidad autónoma con un mapa interactivo de España.
Conclusión
El ITP puede suponer una diferencia de miles de euros entre una CCAA y otra. Antes de pujar en una subasta, calcula el coste TOTAL incluyendo todos los gastos. Un inmueble "barato" en Cataluña puede salir más caro que uno similar en País Vasco o Madrid cuando sumas la fiscalidad.
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