Calculadora de Gastos de Compra de Vivienda en España 2026

    Calcula en tiempo real todos los gastos e impuestos de comprar una vivienda: ITP o IVA por comunidad autónoma, notaría, registro, gestoría, hipoteca y más. Resultados actualizados con la normativa vigente.

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    ¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en España?

    Comprar una vivienda en España implica mucho más que pagar el precio pactado con el vendedor. A ese importe hay que sumar una serie de gastos e impuestos que, en función de la comunidad autónoma, el tipo de vivienda y tu perfil como comprador, pueden representar entre un 10% y un 15% del precio de compra. Es decir, para una vivienda de 200.000€, debes contar con entre 20.000€ y 30.000€ adicionales solo en gastos.

    Estos gastos incluyen impuestos (ITP, IVA o IGIC), aranceles notariales y registrales, honorarios de gestoría, y si financias la compra con hipoteca, la tasación del inmueble. Conocerlos de antemano es fundamental para planificar tu presupuesto y evitar sorpresas en el momento de la firma.

    Impuestos en la compra de vivienda

    El principal gasto al comprar una vivienda son los impuestos, y su cuantía depende fundamentalmente de si se trata de obra nueva o segunda mano.

    ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (segunda mano)

    El ITP es el impuesto que se paga al comprar una vivienda de segunda mano. Está cedido a las comunidades autónomas, por lo que su tipo varía enormemente en España. En 2026, los tipos generales oscilan entre el 4% del País Vasco y el 10-11% de Cataluña y la Comunidad Valenciana.

    Muchas comunidades ofrecen tipos reducidos para colectivos específicos: jóvenes (generalmente menores de 35 años), familias numerosas, personas con discapacidad superior al 33%, y compradores de VPO (Vivienda de Protección Oficial). Estos descuentos pueden suponer un ahorro de varios miles de euros.

    Es importante saber que el ITP se calcula sobre el precio de compraventa o el valor de referencia catastral, el que sea mayor. Desde 2022, la Dirección General del Catastro publica valores de referencia que Hacienda utiliza como base mínima imponible. Si compras por debajo de ese valor, tributarás por el valor de referencia.

    IVA + AJD — Compra de obra nueva

    Cuando compras una vivienda de obra nueva directamente al promotor, en lugar de ITP pagas IVA al 10% (o IGIC al 7% en Canarias). Además, debes abonar el AJD (Actos Jurídicos Documentados), cuyo tipo también varía por comunidad autónoma, generalmente entre el 0,5% y el 2%.

    El AJD grava la escritura pública de compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad. Las comunidades con AJD más bajo son Madrid (0,75%), Canarias (0,75%), Navarra (0,5%) y País Vasco (0,5%). Las que tienen el AJD más alto (1,5%) incluyen Aragón, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia y La Rioja.

    Gastos de notaría y registro

    Los gastos de notaría y registro de la propiedad están regulados por aranceles oficiales establecidos en el Real Decreto 1426/1989. No son negociables, aunque pueden tener ligeras variaciones según la complejidad de la escritura (número de folios, clausulado especial, etc.).

    Los aranceles notariales funcionan por tramos decrecientes: a mayor precio de compraventa, menor porcentaje relativo. Para una vivienda de 200.000€, los gastos notariales rondan los 600-900€, mientras que los gastos de registro se sitúan entre 300-500€.

    A estos hay que sumar los honorarios de gestoría (300-500€), que se encarga de presentar la documentación ante Hacienda y el Registro. Aunque técnicamente puedes hacer estos trámites tú mismo, la mayoría de compradores (y los bancos en caso de hipoteca) prefieren contratar una gestoría por seguridad y comodidad.

    Diferencias entre obra nueva y segunda mano

    Desde el punto de vista fiscal, la compra de obra nueva y segunda mano difieren significativamente:

    En comunidades con ITP alto (Cataluña 10%, Valencia 10%), la diferencia fiscal entre obra nueva y segunda mano es mínima. En cambio, en comunidades con ITP bajo (País Vasco 4%, Madrid 6%), la segunda mano resulta considerablemente más barata en impuestos.

    Otro factor a considerar es que la obra nueva suele tener un precio de venta más alto por metro cuadrado. Además, la obra nueva incluye garantías legales (estructura 10 años, estanqueidad 3 años, acabados 1 año) que la segunda mano no ofrece.

    Gastos de hipoteca: ¿qué paga el comprador?

    Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de constitución de hipoteca se reparten de forma clara:

    La tasación es obligatoria cuando se solicita una hipoteca y debe ser realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Su coste varía según el valor y ubicación del inmueble, generalmente entre 250€ y 400€.

    En nuestra calculadora, mostramos los gastos del banco de forma informativa (tachados), para que tengas una visión completa de todos los costes implicados en la operación.

    ITP por comunidad autónoma en 2026

    España cuenta con 17 comunidades autónomas y 2 ciudades autónomas, cada una con su propia normativa fiscal para el ITP. A continuación, los tipos generales y principales reducciones:

    Consejos para ahorrar en gastos de compra

    1. Compara entre comunidades: si puedes elegir ubicación, la diferencia fiscal entre País Vasco (4%) y Cataluña (10%) puede suponer miles de euros.
    2. Aprovecha las reducciones fiscales: si eres joven, familia numerosa o tienes discapacidad, infórmate de los tipos reducidos en tu comunidad.
    3. Considera la subasta pública: los inmuebles en subasta judicial o de la AEAT suelen tener precios un 30-70% por debajo del mercado, compensando ampliamente los gastos.
    4. Negocia con el banco: aunque los gastos de hipoteca los paga el banco por ley, puedes negociar que la tasación sea gratuita como condición de contratación.
    5. Planifica la gestoría: si tienes conocimientos fiscales, puedes presentar tú mismo la autoliquidación del ITP y ahorrar 300-500€ de gestoría.
    6. Comprueba el valor de referencia catastral: si el valor de referencia es superior al precio real de mercado, puedes recurrir y tributar por el precio real.

    Preguntas frecuentes sobre gastos de compra de vivienda

    ¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en España en 2026?▼
    Además del precio de la vivienda, debes sumar entre un 10% y un 15% en gastos adicionales: impuestos (ITP o IVA+AJD), notaría, registro, gestoría y, si compras con hipoteca, la tasación. El porcentaje exacto depende de la comunidad autónoma, el tipo de vivienda y tu perfil como comprador.
    ¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?▼
    Si es segunda mano, pagas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que varía entre el 4% y el 11% según la comunidad autónoma. Si es obra nueva, pagas el IVA (10%, o IGIC del 7% en Canarias) más el AJD (Actos Jurídicos Documentados), que oscila entre el 0,5% y el 2% según la CCAA.
    ¿Cuánto es el ITP en Madrid?▼
    En la Comunidad de Madrid el ITP general es del 6%, uno de los más bajos de España. Se aplica sobre el precio de compraventa (o valor de referencia catastral si es superior) de viviendas de segunda mano.
    ¿Qué diferencia hay entre ITP e IVA al comprar una casa?▼
    El ITP se paga en viviendas de segunda mano y lo gestiona la comunidad autónoma. El IVA se paga en viviendas de obra nueva (10%) y es un impuesto estatal. Nunca se pagan ambos; son mutuamente excluyentes. Además, la obra nueva lleva AJD y la segunda mano no.
    ¿Cuánto se paga de notaría al comprar una vivienda?▼
    Los gastos de notaría están regulados por arancel y dependen del precio de compraventa. Para una vivienda de 200.000€, los gastos notariales oscilan entre 600€ y 900€ aproximadamente. Incluyen la escritura pública de compraventa.
    ¿Quién paga los gastos de la hipoteca?▼
    Desde la Ley 5/2019 (noviembre de 2018), el banco paga los gastos de notaría, registro y AJD de la escritura de hipoteca. El comprador solo paga la tasación del inmueble (250-400€) y su copia de la escritura.
    ¿Qué es el AJD y cuándo se paga?▼
    El AJD (Actos Jurídicos Documentados) es un impuesto que grava los documentos notariales. Se paga al comprar vivienda de obra nueva (junto con el IVA) y su tipo varía por CCAA entre el 0,5% y el 2%. En segunda mano no se paga AJD porque ya se paga ITP.
    ¿Los jóvenes tienen descuentos en el ITP?▼
    Sí, la mayoría de comunidades autónomas ofrecen tipos reducidos de ITP para jóvenes (generalmente menores de 35 o 36 años). Por ejemplo: Madrid 6% (sin descuento adicional), Andalucía 3,5% (≤150.000€), Cataluña 5%, País Vasco 4%, La Rioja 4%. Los requisitos varían por comunidad.
    ¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una vivienda?▼
    Como mínimo necesitas el 20% del precio (lo que no financia la hipoteca) más un 10-15% para gastos. Es decir, para una vivienda de 200.000€, necesitarías entre 50.000€ y 70.000€ de ahorro. Si consigues financiación al 90%, podrías reducir el ahorro necesario.
    ¿Se puede deducir el ITP en la declaración de la renta?▼
    No, el ITP no es deducible en el IRPF. Sin embargo, sí se suma al precio de adquisición a efectos de calcular la ganancia patrimonial cuando vendas la vivienda en el futuro, reduciendo así la tributación por la plusvalía.
    ¿Qué comunidad autónoma tiene el ITP más bajo?▼
    El País Vasco tiene el ITP más bajo con un 4% general. Le siguen Madrid y Navarra con un 6%. En el otro extremo, Cataluña y la Comunidad Valenciana aplican un 10% general (11% para inmuebles de más de 1 millón de euros).
    ¿Es más barato comprar obra nueva o segunda mano en impuestos?▼
    Depende de la comunidad autónoma. La obra nueva paga IVA (10%) + AJD (0,5-2%), sumando entre un 10,5% y un 12%. La segunda mano paga solo ITP (4-11%). En CCAA con ITP alto (Cataluña 10%, Valencia 10%) la diferencia es mínima, mientras que en CCAA con ITP bajo (Madrid 6%, País Vasco 4%) la segunda mano es claramente más barata en impuestos.