Glosario de subastas judiciales y de Hacienda
Todos los términos clave de las subastas en España, explicados de forma clara. 18 definiciones revisadas.
Subasta judicial
Procedimiento por el que un juez ordena la venta forzosa de un bien embargado.
Una subasta judicial es la venta forzosa de un bien (inmueble o mueble) ordenada por un juez para satisfacer una deuda. Se gestiona a través del Portal de Subastas del BOE. Los compradores deben constituir un depósito previo (habitualmente el 5 % del valor de tasación) y pujar de forma electrónica. Si la subasta queda desierta, el ejecutante o un tercero puede adjudicarse el bien por un porcentaje del valor.
Subasta AEAT (Agencia Tributaria)
Venta por la Agencia Tributaria de bienes embargados a deudores fiscales.
Subasta administrativa de bienes embargados por la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) por deudas con Hacienda. Se publican en el portal de subastas del BOE y en sede.agenciatributaria.gob.es. Los descuentos sobre el valor de mercado son habituales (30-50 %).
Depósito previo
Cantidad que se ingresa para poder pujar — habitualmente 5 % del valor.
Para participar en una subasta judicial o administrativa hay que constituir un depósito previo (también llamado consignación), normalmente el 5 % del valor de tasación o de salida del bien. Si no resultas adjudicatario, el depósito se devuelve. Si te adjudicas el bien y no completas el pago, lo pierdes.
Puja mínima
La oferta más baja válida para iniciar una subasta.
La puja mínima es el importe mínimo desde el que se aceptan ofertas en una subasta. Habitualmente equivale a un porcentaje del valor de tasación (en subastas judiciales suele ser el 30 % para bienes muebles y un porcentaje variable para inmuebles, según haya o no postores). Si la subasta queda desierta puede haber adjudicación al ejecutante por un porcentaje inferior.
Cargas registrales
Hipotecas, embargos o derechos previos que el comprador asume al adjudicarse.
Cuando compras un inmueble en subasta judicial **subrogas** las cargas anteriores a la anotación del embargo que ordena la subasta. Una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad es imprescindible: si el inmueble tiene una hipoteca de 100.000 € anterior al embargo, ese importe se suma al precio que pagas. CashStalker analiza este punto en cada ficha y emite un dossier de cargas opcional.
Valor de tasación
Valoración oficial del bien establecida antes de la subasta.
El valor de tasación es la valoración inicial que sirve de referencia para calcular el depósito y la puja mínima. En subastas judiciales suele venir de una tasación independiente o pericial; en subastas AEAT, de los servicios técnicos de la propia administración. No confundir con el valor real de mercado, que puede diferir notablemente.
Adjudicación
Acto por el que un postor (o el ejecutante) se queda con el bien.
Cuando la subasta termina, el postor con la oferta más alta se adjudica el bien (siempre que supere la puja mínima). Si nadie pujó, el ejecutante (el acreedor que pidió la subasta) puede adjudicárselo por un porcentaje fijado por ley. La adjudicación se formaliza mediante un decreto judicial o resolución administrativa.
Subasta desierta
Subasta sin pujas válidas. Puede haber adjudicación al ejecutante.
Cuando una subasta finaliza sin pujas que superen el mínimo, se declara desierta. En ese caso, el ejecutante puede pedir la adjudicación por un porcentaje del valor (típicamente 50 % para inmuebles que no sean vivienda habitual). Si tampoco la pide, el procedimiento puede archivarse o reabrirse con valor distinto.
Mejora de la postura
Período tras la subasta donde un tercero puede mejorar la puja final.
En subastas judiciales, una vez cerrada la subasta, existe un plazo (10 días en ejecuciones civiles) para que un tercero supere la mejor postura ofreciendo al menos un 50 % más sobre la puja del adjudicatario provisional. Si lo hace y consigna, se queda el bien.
Cesión de remate
Transferencia del derecho a la adjudicación a un tercero.
En subastas judiciales, el adjudicatario puede ceder el remate a un tercero antes de formalizar la adjudicación, mediante escritura pública. Es una figura usada por inversores que pujan en nombre propio y luego ceden a una sociedad.
Nota simple
Informe del Registro de la Propiedad con titularidad y cargas.
Documento expedido por el Registro de la Propiedad que recoge el titular, descripción registral, cargas, hipotecas y limitaciones del inmueble. Imprescindible antes de pujar en una subasta judicial inmobiliaria. Coste: ~9 € en el Registro online.
IDUFIR / CRU
Identificador único de finca registral en España.
El IDUFIR (Identificador Único de Finca Registral, también llamado CRU — Código Registral Único) es un código de 14 dígitos que identifica de forma única cada finca en el Registro de la Propiedad de España. Útil para localizar la finca exacta cuando hay varios inmuebles con la misma referencia catastral.
Referencia catastral
Código de 20 dígitos que identifica el inmueble en el Catastro.
Código alfanumérico de 20 caracteres asignado por la Dirección General del Catastro a cada bien inmueble. Sirve para consultar superficie, año de construcción, valor catastral y ubicación. CashStalker permite verificar la referencia catastral oficial de cada activo desde la ficha.
Ocupación / okupación
Inmueble habitado sin título — riesgo legal antes de pujar.
Antes de pujar por un inmueble en subasta conviene verificar si está ocupado por terceros sin título. La ocupación legal (con contrato) y la ilegal (okupación) tienen tratamientos distintos en el código civil y procesal. Adjudicarse un inmueble okupado implica procedimientos de desahucio que pueden durar meses o años. Recomendado: visita exterior previa, consulta a vecinos y verificación catastral.
IVA en subastas
En general 21 % si el vendedor es empresa, ITP si es particular.
En subastas judiciales y administrativas, la tributación depende de la naturaleza del bien y del transmitente. Inmuebles de segunda mano: ITP (6-10 % según CCAA). Bienes nuevos o de empresas: IVA 21 %. AEAT publica el tratamiento fiscal en cada anuncio. Calcula tu coste total con la calculadora de CashStalker.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Impuesto sobre el incremento de valor del terreno urbano.
Impuesto local que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos al transmitir un inmueble. La paga el vendedor — en subastas judiciales suele asumirla el ejecutado, aunque hay debate jurídico. Verifica con el ayuntamiento si te corresponde como adjudicatario.
Auto de aprobación del remate
Resolución judicial que formaliza la adjudicación.
Documento judicial que aprueba la adjudicación tras pagar el precio de remate. Es la base para inscribir el inmueble a tu nombre en el Registro de la Propiedad. Una vez firme, sólo cabe ejecutar el desahucio del ocupante (si lo hay) y proceder a la rehabilitación.
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